Ενοίκιο: Νέοι κανόνες στις μισθώσεις από το 2026 – Τι αλλάζει και τι προειδοποιεί η ΠΟΜΙΔΑ

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τίθενται σε ισχύ σημαντικές αλλαγές στον τρόπο πληρωμής των ενοικίων και στη λειτουργία των μισθωτηρίων, σύμφωνα με τον νόμο 5222/2025.

Οι νέες ρυθμίσεις εισάγουν υποχρεωτική εξόφληση όλων των μισθωμάτων αποκλειστικά μέσω τραπεζικών συναλλαγών, τερματίζοντας οριστικά την πρακτική της καταβολής «στο χέρι» μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη.

Υποχρεωτική πληρωμή μέσω τραπέζης

Από το νέο έτος, κάθε ενοίκιο —είτε αφορά κατοικία είτε επαγγελματική μίσθωση— θα πρέπει να καταβάλλεται μέσω τραπεζικού συστήματος, με κατάθεση, μεταφορά ή πάγια εντολή.

Η υποχρέωση αυτή αποσκοπεί στην ενίσχυση της διαφάνειας στις συναλλαγές, τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την προστασία και των δύο πλευρών σε περιπτώσεις διαφορών ή καθυστερήσεων.

Κυρώσεις για μη συμμόρφωση

Η παράβαση της υποχρέωσης επιφέρει κυρώσεις τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές:

• Πληρωμές που γίνονται εκτός τραπεζικού συστήματος δεν θα αναγνωρίζονται φορολογικά, με συνέπεια να χάνονται αποδείξεις ή εκπτώσεις.

• Σε περιπτώσεις ελέγχων, θα μπορούν να επιβάλλονται πρόστιμα για μη καταγεγραμμένες συναλλαγές, όπως ισχύει ήδη για άλλες μορφές εσόδων.

• Οι ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν τις εισπράξεις ηλεκτρονικά, θα κινδυνεύουν με προσαυξήσεις φόρου και διοικητικές κυρώσεις.

Η θέση της ΠΟΜΙΔΑ

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), με ανακοίνωσή της από τον Σεπτέμβριο, χαιρετίζει την προσπάθεια για εξυγίανση των συναλλαγών, ωστόσο προειδοποιεί για πιθανές δυσκολίες εφαρμογής.

«Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή πρέπει να συνοδευτεί από πρακτικές λύσεις για ηλικιωμένους ιδιοκτήτες και μικρούς εκμισθωτές που δεν διαθέτουν ηλεκτρονική πρόσβαση ή τραπεζικό λογαριασμό», αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, ζητώντας μεταβατικό στάδιο προσαρμογής.

Η Ομοσπονδία επισημαίνει επίσης ότι οι συναλλαγές με μετρητά δεν θα πρέπει να θεωρούνται τεκμήριο παραβατικότητας, όταν αφορούν χαμηλά ποσά ή περιπτώσεις συγγενικών μισθώσεων, όπως αυτές που αφορούν φοιτητές ή οικογένειες.

Τι ισχύει για τα υφιστάμενα μισθωτήρια

Τα παλιά μισθωτήρια που είναι ήδη σε ισχύ θα πρέπει να επικαιροποιηθούν έως το τέλος του 2025, ώστε να ενσωματώσουν τη νέα ρήτρα τραπεζικής εξόφλησης.

Η επικαιροποίηση θα γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, χωρίς ανάγκη επανυποβολής νέου συμβολαίου.

Ακολουθεί η ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ:

«Την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των ενοικίων κάθε είδους ακινήτων από 1.1.2026, προβλέπει το άρθρο 210 («Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού») του νόμου 5222/2025 (ΦΕΚ 134 Α' 28-7-2025) του Υπουργείου Οικονομικών με τίτλο «Τελωνειακός Κώδικας και άλλες διατάξεις», με το οποίο επεκτείνεται αυτή υποχρεωτικά και στα μισθώματα κατοικιών.

Ως κύρωση σε βάρος των ιδιοκτητών για την μη τραπεζική καταβολή των ενοικίων από τους ενοικιαστές τους προβλέπεται η αποστέρησή τους από τη νόμιμη έκπτωση -5% επί των ενοικίων (μεσοσταθμικά του 50% ενός μηνιαίου ενοικίου) λόγω ζημιών και αποσβέσεων των ακινήτων τους. Θα τιμωρούνται δηλαδή με αποστέρηση νομίμου δικαιώματός τους οι ιδιοκτήτες, επειδή κάποιοι ενοικιαστές τους, κυρίως εκείνοι που δεν ενδιαφέρονται για την είσπραξη του επιδόματος του Νοεμβρίου, θα αρνούνται να τους καταβάλουν τραπεζικά τα μισθώματά τους!.

Ως κύρωση σε βάρος των ενοικιαστών που δεν καταβάλουν τραπεζικά τα ενοίκια κατοικιών προβλέπεται η αποστέρησή τους από το ετήσιο επίδομα ενός ενοικίου (ήτοι 100% ενός μηνιαίου ενοικίου) που θα καταβάλλεται κάθε Νοέμβριο, αλλά και από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.

Η ανωτέρω ρύθμιση αποτελεί έμμεση κατάργηση του άρθρου 601 ΑΚ το οποίο προβλέπει για τα μισθώματα ότι: «Η καταβολή γίνεται στον τόπο της κατοικίας του εκμισθωτή, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά», και ευθεία ακύρωση τού όρου των περισσοτέρων ισχυόντων μισθωτηρίων σύμφωνα με τον οποίο και εκεί επαναλαμβάνεται ότι «Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται στην κατοικία του εκμισθωτή…»

Κατόπιν αυτού, και παρόλο ότι η καταβολή των περισσοτέρων ενοικίων γίνεται ήδη τραπεζικά, η ΠΟΜΙΔΑ δίνει προς τους ενδιαφερόμενους εκμισθωτές ακινήτων τις εξής οδηγίες για την έγκαιρη προετοιμασία και απροβλημάτιστη εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης, ώστε να μην διακινδυνεύσουν να υποστούν την προβλεπόμενη σε βάρος τους άδικη «ποινή»:

1. Σε όλα τα νέα ή κατά παράταση μισθωτήρια συμφωνητικά αλλά και στις αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ, συνιστούμε ο κλασσικός όρος περί του τόπου, τρόπου και χρόνου καταβολής του μισθώματος να διαμορφωθεί πλέον ως εξής:

«Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή με ΙΒΑΝ ………….….. της Τράπεζας …………….…. (ή που έχει γνωστοποιηθεί στο μισθωτή) εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, με τυχόν έξοδα διαβίβασης να βαρύνουν το μισθωτή και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη κατάθεσης ή μεταφοράς, εφόσον έχει εκτελεστεί. Τυχόν άρνηση του μισθωτή για έγκαιρη τραπεζική καταβολή του μισθώματος λογίζεται ως μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει για το λόγο αυτό την απόδοση του μισθίου με κάθε νόμιμο τρόπο»

Η προσθήκη αυτή είναι απόλυτα αναγκαία γιατί ο εκμισθωτής δεν έχει άλλο τρόπο να εξασφαλίσει τη συμμόρφωση με τη νέα διαδικασία, τυχόν ενοικιαστή του που εμμένει, για δικούς του λόγους, να μην του καταβάλει τα ενοίκια στην τράπεζα, όπως ορίζει πλέον ο νόμος.

2. Η κατάθεση των μισθωμάτων θα πρέπει από 1.1.2026 να γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα είναι στο όνομα του εκμισθωτή, και όχι πλέον οποιουδήποτε τρίτου (π.χ. πληρεξουσίου του, συγγενούς του, δικηγόρου του, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων κλπ.) ώστε να είναι δυνατή η επιβεβαίωση της τραπεζικής καταβολής των ενοικίων προς τον εκμισθωτή.

3. Ο εκμισθωτής θα πρέπει να γνωστοποιήσει τον αριθμό του λογαριασμού αυτού διαδικτυακά στην ΑΑΔΕ, μέσω διαδικασίας που θα οριστεί σύντομα από αυτήν.

4. Αν η κατάθεση των μισθωμάτων γίνεται σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, συνιστούμε το όνομα του εκμισθωτή να είναι πρώτο μεταξύ των ονομάτων των συνδικαιούχων του λογαριασμού, για να είναι ευκολότερη η διασταύρωση των στοιχείων από την ΑΑΔΕ.

5. Ομοίως σε περίπτωση ύπαρξης πολλών συνεκμισθωτών, συνιστούμε καθένας τους να γνωστοποιήσει στο μισθωτήριο συμφωνητικό (ή τη δήλωση της ΑΑΔΕ) τον δικό του λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτο δικαιούχο, όπου θα κατατίθεται το ποσό που του αντιστοιχεί, εκτός αν με την αναμενόμενη σχετική Υπουργική απόφαση, ρητά οριστεί ότι μισθώματα που οφείλονται σε πολλούς συνεκμισθωτές – συνιδιοκτήτες θα μπορεί έγκυρα να καταβάλλονται σε κοινό λογαριασμό τους.

6. Οι εκμισθωτές θα πρέπει να ζητούν από τους ενοικιαστές τους την καταβολή και των δώδεκα (12) μηνιαίων μισθωμάτων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, ήτοι έως την 31η Δεκεμβρίου, ώστε να προκύπτει ότι όλα τα μηνιαία μισθώματα καταβλήθηκαν τραπεζικά, διαφορετικά θα κινδυνεύουν με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης.

7. Το ισχύον ακατάσχετο όριο των 1.250 € από τραπεζικό λογαριασμό, ποσών που προέρχονται από μισθούς ή συντάξεις, δεν καλύπτει τα ποσά που προέρχονται από μισθώματα, εκτός αν ο λογαριασμός αυτός είναι λογαριασμός "περιοδικής πίστωσης" (για μισθούς, συντάξεις και ενοίκια) και έχει εκ των προτέρων δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ ως "μοναδικός ακατάσχετος". Γι΄αυτό οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες – εκμισθωτές ακινήτων θα πρέπει να σπεύσουν να προβούν στην ανωτέρω δήλωση στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ. Αν μάλιστα πρόκειται για κοινό λογαριασμό, η δήλωση για το ακατάσχετο πρέπει να γίνει από κάθε συνδικαιούχο ξεχωριστά ώστε να ισχύσει για όλους. Συνεπώς πρακτικά η είσπραξη των κατατιθεμένων ενοικίων από τον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που δεν έχει δηλωθεί ως ακατάσχετος, θα γίνεται κάθε μήνα από όποιον είναι ταχύτερος από τους δύο: Από τον εκμισθωτή ή από την ΑΑΔΕ!

Τι λέει η διάταξη του άρθρου 210

1. Μετά την περ. ιστ) του άρθρου 23 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α' 167), προστίθεται περ. ιζ) ως εξής:

«ιζ) οι επιχειρηματικές δαπάνες που πραγματοποιούνται από εκμισθωτή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα και αφορούν ακίνητο για το οποίο η καταβολή του μισθώματος δεν έχει πραγματοποιηθεί κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 39.»

2. Στο άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος προστίθεται παρ. 5 ως εξής:

«5. Σε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, η εξόφληση του μισθώματος, το οποίο δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην Α.Α.Δ.Ε..
Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο δεν εφαρμόζεται η περ. α) της παρ. 3 για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής»

3. Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ο μισθωτής αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.

4. α) Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., δύναται να καθορίζονται εξαιρέσεις από την εφαρμογή των κυρώσεων της παρ. 5 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.

β) Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζεται η διαδικασία συγκέντρωσης των απαραίτητων δεδομένων από τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών».

Μάθετε πρώτοι τα νέα στο enaklik.com

Πρόσφατες δημοσιεύσεις