Ενοικίαση κατοικίας: Οι 16 κανόνες που πρέπει να τηρούν και οι δύο πλευρές

Μίσθωση κατοικίας είναι πολύ σοβαρή υπόθεση και για την σωστή διαδικασία θα πρέπει να τηρούνται κανόνες και από τις δύο πλευρές.

Η Γενική Γραμματεία Καταναλωτή στα πλαίσια της ενημέρωσης του καταναλωτή, επισημαίνει τα κύρια στοιχεία που πρέπει να έχει υπόψη του ο καταναλωτής κατά τη μίσθωση κατοικίας:

1. Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

2. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

3. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.

4. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.

5. Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

6. Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια. Η εγγύηση επιστρέφεται στον μισθωτή μετά την λήξη της μίσθωσης

7. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.

8. Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.

9. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.

10. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

11. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.

12. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

Ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο εκμισθωτής με αγωγή.

Ο μισθωτής δεν υποχρεούται στην καταβολή των μισθωμάτων αν αποδείξει δικαστικά ή εξώδικα ότι δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή του αφαιρέθηκε αργότερα, ότι η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του ιδίου ή των συνοικούντων οικείων του, εάν είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί και γενικά αν επικαλεστεί σπουδαίο λόγο ή σοβαρή παράβαση του εκμισθωτή.

13. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.

14. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται. Προσοχή: η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες , το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%

Παράλληλα υπενθυμίζεται ότι οι πολίτες μπορούν να απευθύνονται καθημερινά για ενημέρωση, παράπονα και καταγγελίες στην τηλεφωνική γραμμή 1520 που λειτουργεί καθημερινά από τις 8.00 έως τις 22.00.

Μίσθωση κατοικίας: Οι 10 πολύτιμες συμβουλές για κάθε ενοικιαστή

1. ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ. Αναζητώντας κατοικία, ξεκινήστε από έρευνα "πόρτα-πόρτα" στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, ρωτώντας παντού, ακόμη και αν δεν υπάρχουν ενοικιαστήρια. Στη συνέχεια, καταφύγετε στις μικρές αγγελίες των εφημερίδων. Αν δεν βρείτε ούτε εκεί αυτό που ψάχνετε, καταφύγετε σε επίσημο τοπικό μεσιτικό γραφείο. Αποφύγετε oπωσδήποτε τα δήθεν γραφεία "πληροφοριών", τα οποία δεν είναι μεσιτικά γραφεία, γιατί συχνά οι "πληροφορίες" που σας δίνουν είναι παρωχημένες και χωρίς καμιά αξία. Γενικά μη πληρώσετε τίποτε προκαταβολικά ως αμοιβή, πριν νοικιάσετε το σπίτι που σας ενδιαφέρει.

2. ΕΛΕΓΧΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ. Ελέγξτε προσεκτικά και χωρίς βιασύνη το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε, καθώς και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται, μαζί με τα πρόσωπα που θα συγκατοικήσουν μαζί σας. Αν είναι βράδυ ζητείστε να το δείτε και με το φως της μέρας. Αν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα ζητείστε να αποκατασταθούν ή να αναγραφούν στο μισθωτήριο. Ελέγξτε αν γύρω από το σπίτι υπάρχουν όσα χρειάζεστε (συγκοινωνία, αγορά, σχολεία κλπ.)

3. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ. Μην σπεύδετε να μισθώσετε μια κατοικία αν το ενοίκιο σας φαίνεται υπερβολικό ή είναι πέρα από τις οικονομικές σας δυνατότητες. Πάντοτε μπορεί να βρεθεί μια άλλη κατοικία με οικονομικότερους όρους. Επίσης να ενημερωθείτε και ποιες άλλες οικονομικές υποχρεώσεις αναλαμβάνετε (κανονισμός πολυκατοικίας κοινόχρηστα, λογαριασμοί, δημοτικά τέλη κλπ.).

4. ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ. Μην καταβάλετε ποτέ μισθώματα ή προκαταβολές αν δεν βεβαιωθείτε ότι αυτός που σας τα ζητά είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζετε, ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του.

5. ΔΙΑΡΚΕΙΑ - ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ. Κάθε μίσθωση κύριας κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Τριετή ελάχιστη διάρκεια έχουν και οι επαγγελματικές μισθώσεις. Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει όποτε θέλει, όσο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί όποτε θέλει να ζητήσει το σπίτι του. Μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη συμπλήρωση της τριετίας, χωρίς ρητή συμφωνία του εκμισθωτή, δεν τον απαλλάσσει από τις υποχρεώσεις του, ούτε δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης. 

6. ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ. Σε κάθε μίσθωση πρέπει να συντάσσεται και να υπογράφεται έγγραφο μισθωτήριο, στο οποίο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνούμενο μίσθωμα. Τα μισθωτήρια μετά την υπογραφή τους δεν κατατίθενται πλέον σε Δ.Ο.Υ. αλλά ο εκμισθωτής υποχρεούται μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της, να δηλώσει τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, στη βάση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) (www.aade.gr) του Yπουργείου Οικονομικών, εκτυπώνοντας ταυτόχρονα «Απόδειξη Υποβολής» της δήλωσής του αυτής, που θα διαφυλάξει μαζί με το πρωτότυπο του συμφωνητικού. Στη συνέχεια ο μισθωτής υποχρεούται να αποδεχθεί ηλεκτρονικά τη δήλωση αυτή, για να μπορεί να χρησιμοποιήσει το μισθωτήριο για κάθε νόμιμη χρήση (π.χ. σύνδεση με τη ΔΕΗ, δήλωση αλλαγής κατοικίας ή έναρξη επαγγέλματος στη Δ.Ο.Υ. κλπ.). Στο τέλος της μίσθωσης είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική δήλωση της λύσης της από τον ιδιοκτήτη και η αποδοχή της από τον ενοικιαστή.

7. ΕΓΓΥΗΣΗ. Κατά τη σύναψη μιας μίσθωσης καταβάλλεται ως εγγύηση ποσό συνήθως ενός μηνιαίου μισθώματος για τις παλαιές κατοικίες και δύο για τις νέες, το οποίο επιστρέφεται άτοκα κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, σύμφωνα με τους όρους του μισθωτηρίου, ήτοι, κατά κανόνα, την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη σε καλή κατάσταση, την τήρηση των όρων του συμφωνητικού μισθώσεως, την εξόφληση όλων των μισθωμάτων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας και γενικά την εκκαθάριση όλων των μεταξύ τους κάθε είδους οικονομικών εκκρεμοτήτων.

8. ΜΗ ΠΛΗΡΩΜΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ, ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ, ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΩΝ. Στην περίπτωση αυτή προβλέπεται ιδιαίτερα σύντομη διαδικασία αποβολής κάθε ενοικιαστή που δεν είναι συνεπής στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (μίσθωμα-κοινόχρηστα-λογαριασμοί). Πρώτα κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων. Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε 15 ημέρες, τότε η διαδικασία σταματάει αυτόματα εδώ, εκτός αν αυτό έχει ξαναγίνει στο παρελθόν. Αν δεν εξοφληθούν εκδίδεται αμέσως και του κοινοποιείται "διαταγή απόδοσης μισθίου", στην οποία μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και καταδίκη σε καταβολή των οφειλομένων ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας, η οποία εκτελείται μετά από 20 ημέρες. Ο ενοικιαστής έχει όμως δικαίωμα να ασκήσει με το δικηγόρο του ανακοπή κατά της διαταγής αυτής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η έγκαιρη εξόφληση των οφειλομένων.

9. ΑΡΝΗΣΗ ΕΙΣΠΡΑΞΗΣ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΑΠΟ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ. Αν προσφέρατε κανονικά το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, αλλά αυτός αρνήθηκε παράνομα να το εισπράξει, για να μη θεωρηθείτε δύστροπος, έχετε το δικαίωμα να καταθέσετε τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, στο όνομά του, και να του κοινοποιήσετε με δικαστικό επιμελητή το γραμμάτιο παρακαταθήκης. Αν αρνηθεί και τότε να το παραλάβει, μπορείτε να το παραδώσετε στο δικηγόρο σας, ο οποίος και θα σας συμβουλεύσει για τα περαιτέρω, ή να το καταθέσετε επίσημα σε συμβολαιογράφο που θα συντάξει πράξη κατάθεσης, η οποία θα πρέπει να κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή προς τον εκμισθωτή σας. Παράδοση του γραμματίου παρακατάθεσης σε άλλο πρόσωπο ή φορέα δεν εξασφαλίζει τα δικαιώματά σας.

10. ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΕΚΜΙΣΘΩΤΕΣ. Να μην ξεχνάτε ποτέ ότι η μίσθωση ακινήτου, ιδιαίτερα της κατοικίας, είναι και αυτή μία διαρκής ανθρώπινη σχέση, για αυτό και πρέπει να αντιμετωπίζετε τον εκμισθωτή σας πρώτα ως τον άνθρωπο που σας έχει εμπιστευτεί ένα σοβαρό περιουσιακό του στοιχείο, και οποίος περιμένει από εσάς να το σέβεστε και να είστε συνεπείς στις υποχρεώσεις σας. Γενικά μην προσφεύγετε ποτέ στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εξαντλήσετε κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον εκμισθωτή σας! 

Πρόσφατες δημοσιεύσεις