Κοινόχρηστα πολυκατοικίας: Παραγραφή χρέους - Τι πρέπει να γνωρίζουμε

Όταν υπάρχουν σημαντικές οφειλές στα κοινόχρηστα σε μια πολυκατοικία, οι ένοικοι που δεν πληρώνουν δημιουργούν ένα σοβαρό ζήτημα που επηρεάζει τη συνολική λειτουργία και συντήρηση του κτιρίου. 

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο, καθώς τα κοινόχρηστα αφορούν πληρωμές για αναγκαίες υπηρεσίες όπως θέρμανση, καθαρισμός, συντήρηση ανελκυστήρα και άλλες κοινές παροχές.

Ακολουθούν μερικά βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζουν οι ένοικοι:

1. Υποχρέωση πληρωμής: Όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στα κοινόχρηστα βάσει της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία καθορίζει το ποσοστό συμμετοχής του κάθε διαμερίσματος. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, οι υποχρεώσεις αυτές μπορούν να οριστούν από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών.

2. Διεκδίκηση οφειλών: Όταν κάποιος ένοικος ή ιδιοκτήτης αρνείται να πληρώσει, η διαχείριση μπορεί να προσφύγει δικαστικά, υποβάλλοντας αγωγή για την ανάκτηση των οφειλόμενων ποσών. Η διαδικασία μπορεί να είναι χρονοβόρα και να απαιτεί προσφυγή στα δικαστήρια.

3. Ποινές και τόκοι: Συνήθως, στον κανονισμό της πολυκατοικίας προβλέπεται η επιβολή ποινών ή τόκων για καθυστέρηση πληρωμών, κάτι που μπορεί να χρησιμεύσει ως μέτρο πίεσης για τους οφειλέτες.

4. Επιπτώσεις για τη λειτουργία της πολυκατοικίας: Όταν υπάρχουν μεγάλες οφειλές, είναι πιθανό να μην μπορούν να καλυφθούν τα έξοδα βασικών υπηρεσιών, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε προβλήματα θέρμανσης, ανελκυστήρα ή άλλες παροχές.

5. Ενεργειακή αναβάθμιση: Η νέα οδηγία της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, η οποία θα γίνει υποχρεωτική τα επόμενα χρόνια, θα απαιτήσει επενδύσεις από τους ιδιοκτήτες. Εάν υπάρχουν οφειλές, μπορεί να δυσκολέψει η εφαρμογή αυτών των αναβαθμίσεων.

Για την επίλυση των προβλημάτων αυτών, η συνεννόηση και η συνεργασία των ενοίκων είναι καθοριστική, και σε πολλές περιπτώσεις η νομική οδός αποτελεί την τελευταία λύση για να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας.

Τι προβλέπεται στην περίπτωση που υπάρχουν σημαντικές οφειλές στα κοινόχρηστα;

Όταν υπάρχουν σημαντικές οφειλές προς τη διαχείριση, ο διαχειριστής οφείλει αφενός να καλέσει γενική συνέλευση με θέμα την κίνηση της διαδικασίας είσπραξης των οφειλομένων – μέσω δικηγόρου που θα εκπροσωπήσει τη διαχείριση – προειδοποιώντας γι΄ αυτό τους οφειλέτες, αφετέρου να ζητήσει την αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας ώστε να μπορέσει η διαχείριση να συνεχίσει τις πληρωμές των υποχρεώσεων της πολυκατοικίας.

Πότε επέρχεται παραγραφή;

Οι αξιώσεις της διαχείρισης για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία από το έτος οφειλής.

Οι οφειλές ενός συνιδιοκτήτη που πούλησε το διαμέρισμά του βαραίνουν τον αγοραστή του διαμερίσματος;

Όχι. Ο αγοραστής ευθύνεται για τις οφειλές από την ημέρα της αγοράς του. Για τις προηγούμενες οφειλές ευθύνεται ο πωλητής, ο οποίος όμως συνήθως δεν έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία, ούτε καν διεύθυνση κατοικίας ή αντίκλητο στην Ελλάδα, ώστε να μην υπάρχει πρακτική δυνατότητα δικαστικής διεκδίκησης των οφειλομένων.

Αυτό φέρνει σε απόγνωση τους διαχειριστές και τους λοιπούς συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών διότι αυτοί επιβαρύνονται τελικά με όλες τις απλήρωτες οφειλές του «αποδράσαντος» πωλητή...

Μπορεί να εκδοθεί «διαταγή πληρωμής» για κοινόχρηστα;

Ναι. Οι διαχειριστές έχουν την ευχέρια να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής απόφασης ή «διαταγής πληρωμής» εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλόμενων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερεί.

Τι απαιτείται για να γίνει αυτό;

Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή στο δικαστήριο απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

Θα έχει αποτέλεσμα η διαδικασία αυτή;

Ναι. Και μόνο η κοινοποίηση της αγωγής ή της «διαταγής πληρωμών» τις περισσότερες φορές φέρνει αποτελέσματα. Εάν όμως ο υπόχρεος ιδιοκτήτης συνεχίσει να αδιαφορεί για τις υποχρεώσεις του έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών του, ακολουθεί η διαδικασία κατάσχεσης του ακινήτου του.

Αν και σε αυτή την περίπτωση εξακολουθεί να αδιαφορεί και να αρνείται να προβεί στην εξόφληση ή έστω σε διακανονισμό της οφειλής του, μπορεί να ακολουθήσει πλειστηριασμός του ακινήτου προκειμένου να πληρωθούν οι οφειλές του.

Πώς γιγαντώθηκε το πρόβλημα;

Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, το πρόβλημα έχει σήμερα γιγαντωθεί εξαιτίας και του γεγονότος ότι χιλιάδες διαμερίσματα έχουν αγοραστεί από αλλοδαπούς (φυσικά και νομικά πρόσωπα) χωρίς οι διαχειριστές να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, οι οποίοι επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους, συνήθως κλειστά, τα διαμερίσματα αυτά, στην πλειονότητά τους δεν καταβάλλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν κάποιο στοιχείο επικοινωνίας, και όταν τα πουλήσουν αδιαφορούν για τα χρέη προς τη διαχείριση της πολυκατοικίας.

Όταν οι διαχειριστές πληροφορηθούν την πώληση των διαμερισμάτων, ζητούν την καταβολή των χρεών από τους αγοραστές, οι οποίοι βεβαίως την αρνούνται, καθόσον δεν έχουν καμία τέτοια νομική υποχρέωση. Και έτσι, όπως λέει, στο τέλος, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αναγκάζονται να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη πληρώνοντας... αμαρτίες άλλων, προ- κειμένου να μην τεθεί σε κίνδυνο η λειτουργία της πολυκατοικίας τους.

Εκκρεμεί νομοθετική ρύθμιση

Σημειώνεται πως για τους προαναφερόμενους λόγους η ΠΟΜΙΔΑ και η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος έχουν προτείνει προς την κυβέρνηση να υπάρξει μια ρύθμιση η οποία θα προβλέπει πως για να γίνει η μεταβίβαση ενός διαμερίσματος θα πρέπει να παρουσιάζεται στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές κοινοχρήστων για το εν λόγω ακίνητο.

Επίσης στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής ή αρνείται, να δηλώσει υπεύθυνα ο ίδιος ο πωλητής πως δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων προς τη διαχείριση του κτιρίου.

Πρόσφατες δημοσιεύσεις